— Какие главные угрозы от экономического кризиса вы видите для проекта Особой Экономической Зоны?
— Сегодня любое инвестиционное строительство так или иначе затронуто этим самым кризисом. У проекта Особой Экономической Зоны (ОЭЗ) три источника финансирования: два бюджетных — правительство Москвы и федеральное агентство РосОЭЗ — и сами компании-резиденты, которые должны проектировать и строить свои объекты.
Первые два источника подтвердили финансирование, и на ближайшие годы мы здесь проблем не ждём. Будем стараться сократить затраты, уменьшить сметы за счёт возможного снижения стоимости строительства, но физические объёмы не меняем. Вся инженерная инфраструктура будет создана.
Что касается компаний-резидентов, то, конечно, у них возникли проблемы с финансовыми ресурсами. В первую очередь, с процентными ставками, которые были заложены в бизнес-план. Исходные расчёты были на уровне 10-12%. Сейчас в банках им предлагают за двадцать и даже далеко за двадцать процентов.
У всех резидентов разные ситуации. Мы пытаемся помочь им по разным каналам. Мы сейчас пытаемся найти возможность погашения части кредитных процентов. Есть в Москве такая практика, правда она касается проектов, которые уже идут.
— Это те льготные кредиты, о которых говорил Юрий Росляк?
— Да, Москва взяла на себя обязательство по инвестиционным проектам гасить 3/4 ставки рефинансирования. Расчёт простой — если сегодня ставка рефинансирования 13%, то чуть больше 8% Москва гасит. Если при этом кредит даётся под 20 с небольшим процентов, то условия получаются нормальные. Но наши резиденты в такие кредитные истории ещё не ввязались, поскольку у них сейчас идёт проектирование, строительство только начнётся.
Поэтому со стороны РосОЭЗ проработаны договорённости с ВнешТоргБанком (ВТБ) об открытой кредитной линии специально для ОЭЗ. Сейчас решится вопрос гарантирования этих кредитов и тем компаниям, которым нужны эти деньги, мы поможем их взять под разумный процент — та же ставка рефинансирования плюс 2-3%.
Надеюсь, эти трудности временные. Аналитики говорят год точно будет... Большинство компаний сейчас только готовят предпроектные материалы. Затраты на проектирование — это 8-10% от затрат на строительство — у них начнутся только в середине следующего года. На эти работы ресурсы у резидентов есть, поэтому работы сегодня не останавливаются.
— Одним из факторов, тормозящих строительство, называлось отселение жилых домов для освобождения земельного участка. Префект обещает решить этот вопрос с 2006 года. Недавно вы заявили, что отселение завершится до конца 2008 года. Есть законная возможность успеть до конца года?
— Действительно, пока правительство Москвы не выполнило своё обязательство — передать нам землю, свободную от обременений в виде частных владений. В 2006-м, когда эта работа только началась, в Алабушево было 98 домов. Выселить их — это непростая согласительная работа. Нужно понять людей, которые привыкли к своему насиженному месту. Кому-то наши квартиры, какие бы они ни были красивые, не нравятся — им нужен кусок земли.
Тем не менее, с 90 домами все вопросы решены, они выселены, дома снесены, эти площадки для нас подготовлены. Но осталось 8 "проблемных" домов. Насколько я знаю, из них с 4 или 5 достигнуто уже соглашение, там осталось только решить технический вопрос по переселению в квартиры. Может быть, это произойдет до нового года.
Есть 2 или 3 дома, которые не согласны на те условия, которые предлагает правительство Москвы. Это не мой вопрос и я не вдавался в детали — могу напутать сколько площадей оставшиеся жители требуют и насколько эти требования законны. Но, на мой взгляд, если они хотят в три раза больше, чем требует предоставить законодательство, а чиновник бы им это предоставил — это было бы нарушение закона. Вопрос очень тонкий и непростой.
Раз не получилось договориться, правительство Москвы решило пойти по другой схеме. Поскольку проект ОЭЗ — федерального значения, есть возможность изъять эти земли для государственных нужд. Эти участки оформляются, а затем, на основании распоряжения правительства города, изымаются. В таком случае жители получат строго по нормативу. И мне кажется, что это будет гораздо меньше, чем они могли бы получить в результате согласительных мероприятий.
Конечно, по времени процесс изъятия дольше. Но на сегодняшний день ни один из этих домов не мешает проведению работ. У нас из 140 гектаров передано 107 — этого пока достаточно. Более того, в основном эти дома находятся в рекреационной зоне вдоль реки Сходня, где строительства всё равно не будет. Приводить в порядок природный комплекс мы планируем только через три года, когда мы закончим всю инфраструктуру. Так что пусть правительство Москвы пока решает вопросы с жителями.
— Когда можно будет сесть в скоростную электричку в Алабушево и доехать до Москвы? Когда можно с 37-го километра Ленинградского шоссе доехать до платной дороги Москва-СПб? Назовите конкретные сроки?
— К сожалению, сроки назвать не смогу, только описать ситуацию. Вообще, город начал с "расшивания" транспортной инфраструктуры. Вы сами видите и развязку на 37-м километре, и возле МИЭТа, и ту, которая сейчас строится на подъездах к Алабушеву через железную дорогу, и реконструкцию Панфиловского проспекта, и реконструкцию Озёрной аллеи вдоль "Элмы". В следующем году начнётся реконструкция Солнечной аллеи — здесь будет четыре полосы между площадками. Если бы ОЭЗ не было, город смог бы реализовать сам, я думаю, может быть 30% из этих объектов.
Те объекты, которые вы назвали, это так называемая внешняя инфраструктура. За неё город не отвечает. Это была наша попытка решить вопрос с Октябрьской Железной Дорогой (ОЖД) и с Автодором. Это их деньги, их проекты. Сейчас ОЖД утверждает свои инвестиционные планы на следующий год и этот объект там присутствует.
Второй вопрос, связанный с отводом от развязки на 37-м километре к скоростной дороге. Здесь никаких технических проблем нет — этот проект проработан. Вопрос только во включении его в перечень инвестору, который строит первый участок этой дороги.
— Инвестировать отвод будет ОЭЗ или они?
— Нет, ОЭЗ точно не будет. Речь шла о том, чтобы оплатить это на паритетных началах правительству Москвы и Северо-Западной концессионной компании. Сейчас интенсивно эти переговоры ведутся. Инвестор заинтересован в том, чтобы поток из Зеленограда выезжал на их платную дорогу. Сейчас они считают свои прибыли и убытки. Надеюсь, проект будет — он выгоден всем: и платной дороге, и городу.
Есть ещё один транспортный объект, который, на наш взгляд, крайне важен. Это строительство путепровода непосредственно из 14-го микрорайона в Алабушево. Он тоже был в утверждённом проекте планировки, но на сегодняшний день его строительство тормозится. Дело в том, что мы планировали сделать не эстакаду, а "прокол" под высокой насыпью железной дороги. Но предполагается строительство скоростной железной дороги между Санкт-Петербургом и Москвой, это отдельное полотно, к которму предъявляются очень высокие требования с точки зрения таких "проколов". И пока технические условия отозвали обратно и не подтвердили возможность строительства там "прокола". А эстакада в этом месте, учитывая насыпь, получится такой, что чуть ли не через всю зону пройдёт — очень высокая должна быть. Пока непонятно, удастся ли.
— Недавно прозвучала критика скорости появления новых резидентов. Как вы её оцениваете и изменится ли она в связи с кризисом?
— У нас нет проблемы количественного состава, скорее — качественного. Во-первых, мы не можем принимать компании, деятельность которых не соответствует задачам ОЭЗ, даже если у них хорошие инвестиционные планы. Во-вторых, площадка, где компании могут строиться, тоже ограничена. Под научно-производственную зону отводится чуть более 40 гектаров.
Средний офисно-лабораторный корпус и опытное производство, это примерно 15000 квадратных метров. По первым проектам, которые мы получили от резидентов, одна компания берёт под строительство в среднем один гектар. Было 6 компаний, сейчас ещё 4, то есть 10 компаний уже получили земельные участки. Это означает, что из 40 гектар примерно 25% мы уже распределили. Такой темп нас вполне устраивает.
— Но называется цифра в 200 резидентов. Если площади так распределяются, то как хватит места для 200?
— Мы всех резидентов разделяем на две группы. Первые - те, которые строят сами. По моим расчетам их будет не больше сорока — легко делится 40 гектаров на 40 компаний. Другие — около 150 компаний — будут располагаться в инновационном бизнес-центре. Сейчас окончится экспертиза этого проекта, и мы начнём его строить.
Это будет офисно-лабораторный корпус площадью около 16000 кв.м. Мы рассчитываем там спокойно рассадить 150 компаний. Для них будет льготная аренда — порядка 40-50% от рыночной в Зеленограде. Но это всё появится примерно через год-полтора. Поэтому сейчас регистрировать эти компании в качестве резидентов нет смысла. По закону они должны вести деятельность на территории ОЭЗ, а сейчас им работать негде. Поэтому план в 200 компаний-резидентов мы легко выполним, как только запустим этот корпус.
— Эти две группы резидентов будут одновременно запускаться?
— Думаю, "офисные" раньше. Строительный цикл примерно такой: год занимает проектирование и все согласования. Даже с учётом нашего административного ресурса, которым мы резидентам помогаем быстрее проходить эти согласования, всё равно так или иначе это займёт год. И год-полтора — с хорошими темпами — строительство самого корпуса. Поэтому в собственные здания резиденты не раньше, чем через 2 года въедут, а мы свой корпус планируем запустить через год-полтора. Коммуникации будут готовы уже следующим летом.
— Среди "офисных" резидентов будут компании-мировые бренды?
— Они привыкли к другой технологии, когда есть хай-тековский девелопер, который строит специально под их требования — к площади, инженерному обеспечению, каналам связи и прочему. Таких девелоперов в мире не так много: есть JTC в Сингапуре, есть финская компания Технополис.
У нас изначальное не было предусмотрено девелоперов в области хай-тека. Считалось, что строят либо резиденты, либо государство в лице РосОЭЗ. Сейчас разрешили приглашать девелоперов, чтобы они строили под конкретные компании и сдавали им в аренду. Может быть, мы такую процедуру запустим и часть территорий под это выделим, если окажется, что наших площадей и условий, которые мы там делаем, недостаточно.
Хотя мы стараемся придерживаться мировых стандартов — это будет не класс А с точки зрения мрамора и золотой отделки, но там будет очень качественная система связи, кондиционирования — то, что нужно компаниям, которые работают в области IT. Я надеюсь, что мы эти брендовые компании там рассадим, хотя первое время их будет не так много.