Один из важнейших ресурсов для ведения нормального бизнеса — подходящее помещение. Москва, в лице Департамента имущества, является одним из крупных арендодателей. Так, в 2008-м году у Москвы было арендовано более 45 тысяч квадратных метров, из которых почти 30% пришлись на малый бизнес. Причём по количеству площадей, переданных в аренду для малого бизнеса, Зеленоград — один из лидеров. Однако, новый федеральный закон 108-ФЗ серьёзно меняет правила работы рынка аренды городских помещений. Об этом Zelenograd.ru рассказал директор зеленоградского Центра развития предпринимательства (ЦРП)

Михаил Щербаков

.

Префект Анатолий Смирнов неоднократно обрушивался с критикой, называл «глупым» федеральный закон 108-ФЗ, который запретил продление договоров аренды помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без конкурса, невзирая на добросовестность исполнения этих договоров. В чём здесь проблема, что послужило причиной столь резкой оценки?

В этом законе можно найти и плюсы и минусы. Но когда оцениваешь их с точки зрения поддержки бизнеса, минусы перевешивают. А всё, что делается, должно идти во благо, но не во вред, так что префект правильно сказал, я его поддерживаю. Отмечу некоторые места, которые у меня в этом законе вызывают недоумение.

Представим ситуацию — есть предприниматель, который длительное время арендует у города Москвы помещение. Сегодня большинство договоров аренды заключается на 5 лет. За это время он поставил оборудование, отремонтировал помещение и надеется, что через 5 лет продлит договор аренды — раньше у него было преимущественное право на пролонгацию договора. Но теперь ему говорят — «стоп» — сейчас будет конкурс или аукцион. И здесь возникают разные негативные ситуации. К моменту проведения аукциона он должен помещение освободить. А как это сделать? Получается, что для проведения аукциона, даже, если он его выиграет, предприятию нужно приостановить деятельность — демонтировать и куда-то вывезти оборудование, а после выигрыша завезти всё назад.

Другая ситуация — рядом есть конкурент, который тоже выходит на аукцион, даёт цену на рубль дороже и выигрывает. Первый забирает оборудование и освобождает помещение. А его конкурент, который выиграл, приходит через месяц и говорит — что-то я погорячился, не нужно мне это, и отказывается от помещения. А существующий бизнес уже уничтожен: людей нет, оборудования нет, запасов нет, да и желания заниматься бизнесом тоже нет.

Но с другой стороны конкурсная система это плюс — город получит больше денег. По крайней мере при ситуации нового, пустого помещения, не обременённого действующим бизнесом. То есть здесь проблема в переходных процедурах?

Да, совершенно верно. Мы говорим о том, что если предприниматель добросовестно, вовремя платит арендную плату, то у него должно быть преимущественное право при продлении договора аренды вне конкурса.

Но если это будет происходить вне конкурса, то город недополучит денег? Вот у меня данные Департамента имущества города Москвы: только 20% договоров аренды заключаются по рыночной цене. Остальные по некой льготной цене. То есть город от 80% сдаваемых в аренду площадей недополучает денег.

Первое — всё-таки основную массу денег город собирает в виде налогов. Город может выиграть на аренде, но больше проиграет на налогах. Второе — город должен своими нежилыми помещениями поддерживать то, что нужно жителям. И город свои площади старается предоставлять под те цели, которые необходимы жителям. Например, районная управа говорит — у нас не хватает парикмахерской, значит должно быть помещение для парикмахерской. Это воля города, которая основана на потребностях жителей.

Но ведь можно, организуя конкурс, обязать будущего арендатора заниматься нужной городу деятельностью?

Да, при объявлении конкурса прописывается функциональное назначение помещения. Но при определении победителя всё равно определяющей является цена. Это закон 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» связал нам руки — только рубль. Почему были проблемы с капитальным ремонтом? Потому что выиграли фирмы, которые на выполнение этих работ запросили меньше денег. Такая фирма сначала выиграла, а только потом начинала думать — а как ей выполнять работу. Реальный пример: предприниматель выиграл конкурс на поставку медицинского оборудования, а потом говорит — по-хорошему, надо ставить качественное швейцарское оборудование, но я вынужден купить китайское — иначе не укладываюсь по ценам.

Город распоряжается небольшим количеством площадей — около 10% от всего, что сдаётся в аренду. Я бы не сказал, что это супер-коммерция для города. А супер-коммерция — это развивать бизнес, чтобы он платил налоги. Растущая арендная нагрузка на предприятия приводит к «серой» зарплате, к недополученной прибыли и, как следствие, к снижению налоговых выплат.

Несколько лет назад, когда только начинался разговор об аукционе, мы попытались смоделировать эту ситуацию. И пришли к выводу, что рост арендной платы в конечном итоге приведёт к снижению налоговых платежей. Динамика там была совершенно однозначная. И я считаю, что площади под реализацию социальных задач города не должны выставляться на конкурсы.

Но не будет конкурсов — будет коррупция?

Не факт. Может будет, а может и нет. То есть я понимаю, что есть плюс — прозрачность, конкурентность, но с другой стороны не совсем правильно, когда под видом борьбы с коррупцией принимаются законы, которые только ухудшают ситуацию.

Возвращаюсь к продлению договоров аренды. Что нужно сделать — регламентировать переходный период для существующих арендаторов?

Если предприниматель положительно зарекомендовал себя, если он не срывал платежи по арендной плате, почему он должен участвовать в конкурсе? Это абсурд полнейший. Мы уничтожаем бизнес на корню, прикрываясь тем, что нужен конкурс. Вот если к нему есть претензии со стороны управы — что он не так бизнес ведёт; со стороны милиции — что он продаёт алкоголь несовершеннолетним; со стороны налоговой инспекции — что он уходит от налогов; со стороны комиссии по экономической безопасности — что он не платит зарплату — вот тогда иди на конкурс.

Давайте смоделируем такую ситуацию — управа попросила у предпринимателя помощь для какого-нибудь районного мероприятия, а он отказал. Управа ему говорит — знаешь, ты недобросовестный. И ставит ему по вашим критериям «минус», и выгоняет его на конкурс. Есть здесь коррупционная составляющая?

Первое — управа не должна заниматься вымогательством и попрошайничеством, у неё на свои нужды есть бюджет. Управа может обратиться к предпринимателю за помощью, а тот, если видит, что такое участие ему выгодно — например, в плане рекламы, участвует. Если не выгодно — он в праве отказаться.

И управа говорит — нам не нужен такой предприниматель...

Управа может высказать своё мнение, но главным критерием добросовестности является добросовестность выполнения договора аренды — то есть своевременная оплата арендной платы. Всё остальное лирика — её нужно убирать. И её убирают на тех же конкурсах — раньше мы что-то обсуждали, высказывали мнения, а теперь сказали — не нужно ваше мнение — есть лучшая цена.

Скольких предприятий в Зеленограде, которых это может коснуться?

В перечне нежилых помещений для субъектов малого предпринимательства сейчас находится 793 объекта. По сути, все они находятся в аренде у малого бизнеса. Кстати, об этом перечне. Есть федеральный закон (159-ФЗ), который разрешает через три года аренды эти помещения выкупить. Из этих 793 есть часть предприятий, которые с большим удовольствием выкупили бы эти площади, даже сегодня в кризис. Потому что в идеальном варианте вести бизнес надо на своих собственных площадях. А Москва говорит — этот фонд должен быть неделимым. А ведь предприниматель может быть рассчитывал на то, что он три года будет платить большую аренду, но потом выкупит помещение и избавится от затрат на аренду, и будет застрахован от дальнейшего повышения ставок. Даже если после выкупа он сдаст это помещение под бизнес того же профиля другому предпринимателю, это неплохо. Хотя это и не приветствуется — но никто не отменял рантье. Из под контроля государства эти помещения и уходят в частные руки, и мы уже не контролируем цену, но зато мы создали конкурентную среду.

До июля 2010 года для субъектов малого бизнеса действие 108-го закона отложено. Что потом город будет делать?

Недавно, 15 января, в Центре развития предпринимательства Зеленоградского округа состоялось собрание зеленоградских предпринимателей по вопросам аренды, на котором мы обсуждали эту проблему. В ближайшее время мы подготовим свои предложения по поводу корректив, которые необходимо внести в этот закон. Поддержат ли их — время покажет. Но мнение наше за последние полгода не изменилось. Мы считаем, что это не совсем корректная норма, и она не хорошо будет влиять на развитие малого бизнеса в Москве. Поэтому её, конечно, надо менять. К сожалению, федеральные власти стоят на том, что должен быть аукцион или конкурс. И даже если это будет конкурс среди субъектов малого предпринимательства, это всё равно ничего не меняет — один субъект малого предпринимательства будет давить на конкурсе другого и бизнес будет разрушаться. И жителям, и бюджету от этого будет только хуже.

Александр Эрлих