— Александр Леонидович, какое все-таки жилье там будет построено? В вашем заявлении и пресс-релизе фонда РЖС была немного разная информация.

Сейчас мы пришли к общему мнению, что там будет построено в основном жилье эконом-класса для жителей Зеленограда, в том числе для тех, кто будет работать в особой экономической зоне. Это будет достаточно доступное жилье по уровню Москвы, и мы хотим создать там то, что когда-то было заложено в идее Зеленограда. Этот микрорайон нельзя назвать «городом будущего», но, во всяком случае там будет жилье эконом-класса по цене, но высокого уровня по качеству. Там будет хороший соцкультбыт: предусмотрено строительство школы с бассейном, детского сада с бассейном, блока спортивных сооружений открытого типа.Потом мы хотим там сделать настоящий торгово-развлекательный комплекс. Там можно будет купить и продукты питания, и промышленные товары. Там будет какое-то бытовое обслуживание, спорт и фитнес, многозальный кинотеатр. Там будет блок общественного питания — это и фастфуд и может быть более высокого класса ресторан. Основная наша идея — сохранить как можно больше зеленых насаждений. Это будет закрытая территория, где люди спокойно могут выйти вечером на улицу…

— Закрытая каким образом? Она будет огорожена?

— Она и сегодня огорожена — зачем сносить то, что уже сделано? Территория огорожена, но мы приведем в порядок зеленые насаждения, лес, сделаем беговые и велосипедные дорожки. Хотим, чтобы люди жили и гармонично развивались, чтобы можно было и жить, и отдыхать в одном месте. Человеку тогда не нужна дача.

— Давайте сразу решим вот с этим «огорожено», меня это немного насторожило. Микрорайон будет открыт для всех жителей Зеленограда?

— Конечно, это место полностью открытое, инфраструктура доступна для всех — иначе будет экономически не выгодно. Мы только начали заниматься территорией, причем проектировать будет «Зеленоградпроект» — мастерская, в которой работал архитектор Покровский, который является родоначальником этого города. Мы хотим, чтобы они при проектировании заложили те же идеи, которые были при строительстве Зеленограда.

— Дома эконом-класса, о которых вы сейчас сказали, это те самые девятиэтажки, о которых шла речь в вашем комментарии после проведения аукциона?

— Нет. Мы хотим их строить по новой технологии. Не надо думать, что если дом эконом-класса, то он — плохой. Дом эконом-класса тоже должен быть хорошим, просто есть стандарт размеров квартир, который выпущен Министерством регионального развития. Здесь не будет много квартир по 150—200 метров. Здесь будут стандартные квартиры хорошей планировки, хороших площадей: однокомнатные — 50 метров, двухкомнатные — 65 метров, трехкомнатные — 85 метров, четырехкомнатные — 110 метров. Высота потолков около трёх метров. Хорошие квартиры с хорошим качеством строительства. Эконом-класс, как я уже сказал, не означает «плохо». Это значит, что есть определенные нормы по объему квартир. А так в основном мы сделаем квартиры хорошего качества и по новой технологии. Это будут монолитные дома с современной внешней отделкой. Но мы не хотим делать каких-то элитных коттеджей, домов, мы хотим сделать город для всех.

— Значит таунхаусов или коттеджи там не будет?

— Мы еще решаем этот вопрос, но вообще-то коттеджи и таунхаусы не планируем делать. Почему? Потому что если делать таунхаусы и коттеджи, надо вырубать много зелени. Потому что чем ниже высота строящихся домов, тем больше площади они занимают. По строительным нормам, разработанным Москомархитектурой, мы можем на этом участке построить только 101 тысячу квадратных метров жилья, это очень низкая норма. В Москве мы строим двадцать тысяч метров на гектар. То есть в Москве на таком же по площади участке мы можем построить 700 тысяч метров. А по градостроительным нормам, которые есть именно для этого места, там будет всего 101 тысяча жилья — очень мало.Всего будет построено около 200 тысяч квадратных метров. Жилья — 101 тысяча метров (без учёта подвалов, чердаков и других общих площадей в жилых домах). Всего 135 тысяч метров в жилых домах и плюс 50 тысяч нежилых. То есть 185 тысяч всего. 185 тысяч квадратных метров можно разместить на десяти гектарах, а там — 36.

— Значит коттеджей и малоэтажного строительства скорее всего не будет?

— Скорее всего не будет. Не все зависит от нас — есть нормы, но чтобы сохранить как можно больше зеленых насаждений, надо постараться не распластывать жилье по всему участку.

— Вы упомянули, что это жилье, в том числе для работников компаний-резидентов особой экономической зоны. Когда у нас в гостях был руководитель территориального управления ОЭЗ Анатолий Ковалев, он говорил про это жилье следующее: «Жилье не должно выглядеть слишком дешевым, а должно быть очень комфортным, потому что мы предполагаем, что туда будут приезжать ведущие специалисты из России и из-за рубежа». И под этим, как я понял, он подразумевал именно коттеджи и какое-то очень комфортное жилье для зарубежных специалистов.

— Я не могу согласиться с тем, что зарубежный специалист должен иметь какую-то виллу. Это досужее заблуждение советского человека. У них на все есть бюджет. Мы хотим на этой территории поставить гостиницу, апартаменты, где будет так называемая «студия»: квартира 24-28 метров с маленькой кухней-стойкой, душевой кабиной и санузлом.И я думаю, что для иностранных специалистов, которые живут здесь времено, это наиболее приемлемо, потому что дешево. А думать, что иностранный специалист займет пятьсот метров жилья… За все надо платить, ему же никто столько не даст, у него есть бюджет. Да, мы хотим, чтобы там жили и иностранные специалисты, и наши специалисты, и те, кто захочет купить это жилье, купить по приемлемым ценам, которые складываются из себестоимости строительства.

— Будете брать не площадями, а качеством.

— Качеством. Но ещё и условиями жизни. Некоторые, наверное, привыкли жить за рубежом в пятисотметровой вилле, которая стоит где-то на отшибе, ездить полтора часа до работы и час до магазина, но у нас другие принципы жизни, и в больших городах тоже. Здесь мы хотим совместить принцип жизни в большом городе с комфортными условиями жизни в зеленой зоне.

— Какую часть этого жилья и на каких условиях будет выкупать государство?

— По условиям конкурса они должны выкупить у нас 25 процентов жилья, соответствующего их нормативам. То есть, если оно будет экономичным. Я не знаю, будет ли у них необходимость выкупить или нет. Во всяком случае, мы построим и сами профинансируем это строительство, хотя сегодня это достаточно сложно. Спрос-то большой, но у многих нет возможности.

— Какая будет цена квадратного метра?

— Мы рассчитывали цену, исходя из высокой цены аренды, исходя из сегодняшних очень высоких цен на подключение к электроснабжению. Расчётная цена от 80 тысяч рублей за квадратный метр.

— Это повыше чем сейчас в Зеленограде.

— Учитывайте, что это все будет через два-три года и здесь уже учтен сегодняшний уровень инфляции. Я думаю, что сегодня качественное жилье такого уровня за такие деньги в этом районе Москвы сложно найти…

— Расскажите подробней о торгово-развлекательном центре.

— Площадь около 15 тысяч квадратных метров. Он будет включать в себя якорного арендатора — какую-то крупную продуктовую сеть. Также организации бытового обслуживания, салон сотовой связи, аптека… вы знаете, как устроен обычный молл. На третьем этаже скорее всего многозальный кинотеатр и фуд-корт.

— На первых этажах жилых домов тоже будут нежилые помещения?

— На сегодняшний день мы хотим запроектировать так, чтобы человек, который живет на первом этаже имел еще свой участок. Чтобы первый этаж был жилой, но как опцию человек получил еще свой маленький участок, свою сотку земли. Может быть, это кого-то заинтересует.Но точно пока ещё не решили. Мы же ещё не начали проектирование, только продумываем. Но идея такая есть — чтобы человек имел возможность выйти на улицу, на свой участок. В том месте это очень привлекательно. Я бы не сделал этого в другом месте Зеленограда. А в том месте это было бы, наверное, интересно.

— В домах будут подземные гаражи?

— Подземный гараж строить очень дорого, а мы исходим из экономии средств человека. Поэтому хотели бы построить что-то типа народных гаражей…

— Никому особо не нравится проект народных гаражей с этими открытыми проемами…

— Это не значит, что он будет такой. Мы сейчас как раз прорабатываем заграничный опыт, там очень много трех-четырехярусных стоянок, которые прекрасны и по архитектуре, и по удобству. Часть домов мы сделаем с подземными гаражами. Но не забудьте, что сегодня себестоимость подземного гаража минимум 600-700 тысяч рублей. Поэтому дешевле его никто не продаст.

— Значит, скорее всего, вы будете делать многоярусный паркинг, стараясь, чтобы он был по цене народного гаража — около 350 тысяч рублей?

— Да. Хотим сделать так, чтобы просто сэкономить деньги человека. Но с другой стороны, сегодня норма паркинга очень большая — 1,7 гаража на квартиру. Многим в эконом-классе не нужно столько. Это усредненная норма, потому что не все имеют две машины в семье. Поэтому мы сейчас решаем вопрос, чтобы экономически было обосновано — частично сделать более дешевые надземные стоянки, частично сделать подземные.

— Какие сроки строительства?

— Пять лет. Реализация данного проекта до 2015 года. Но мы надеемся, что уже с 2012 года мы по частям начнем вводить. То есть мы разобьем все это на пусковые комплексы, и с середины или в конце 2012 года мы хотим вводить в эксплуатацию.

— Как вы взаимодействуете с городскими властями, какие пожелания от них уже поступили?

— После нашего интервью у нас будет встреча с руководством префектуры, которая покажет, чего хочет город. А вообще фонд РЖС, который проводил аукцион по аренде этой земли, подписал с Юрием Михайловичем Лужковым соглашение, по которому школы, детские сады и коммуникации будут выполняться городскими организациями по конкурсу, за счет городского бюджета и под городские нужды.

— Сейчас на этом участке, как вы уже сказали, растет лес. Естественно, часть леса придётся вырубить. По какому принципу будет вестись вырубка?

— Мы точно будем стараться сохранить как можно больше, но что-то придется вырубить. По закону предусмотрено компенсационное озеленение. То есть за каждое вырубленное дерево мы должны два дерева посадить, или заплатить, чтобы кто-то другой их посадил. Но это закон, который не обсуждается.

— Будете стараться вырубать по-минимуму?

Стараться не только из-за того, что это экономия средств. Конечно, очень дорого стоит сегодня компенсационное озеленение. Так правильно сделан закон, что лучше сохранить то, что растёт. Но там есть, где строить и без вырубки. Есть места, где стояли служебные помещения, центральные дороги, водопровод. Есть сами радио поля. Есть заболоченная часть, свободная от лесных насаждений. Но, конечно, прокладка коммуникаций, дорог приведет к тому, что потребуется какие-то деревья вырубить.

— Этот участок на аукционе привлек мало внимания. Тогда как, к примеру, начальная стоимость участка в Одинцово была увеличена в ходе аукциона в 44 раза, он ушёл за 945 миллионов рублей. Почему к Зеленограду такой слабый интерес?

— Дело в том, что на этом участке лес и на нем можно построить всего 100 тысяч метров жилья. Это резко cнизило экономическую привлекательность. А Одинцово — это строительство панельных высотных домов, где экономическая привлекательность выше. Там рядом строят панельные дома, и на новом участке просто продолжат их строить.У нас же надо больше думать. Это более сложный проект, и экономически намного менее привлекательный. Поэтому и стартовая цена другая. Но вы не забудьте, что арендные платежи очень высокие. За пять лет аренды один миллиард триста пятьдесят миллионов надо заплатить за этот участок.

— Я считал, у мея получилось 8300 долларов за сотку. Хорошая цена.

— Мы тоже считали — около десяти тысяч за сотку, правильно. Причем в основном это лес. Нельзя сказать, что лес никому не нужен, но нам-то он точно в данном случае мешает.

— Давайте ещё раз встретимся, когда у вас уже будет готов проект — поговорим более детально.

— Мы с удовольствием встретимся. Скажу откровенно, нас интересует привлечение людей. Все-таки примерно 2500 квартир кто-то должен у нас купить. Часть приобретут, наверное, фирмы особой экономической зоны для приглашенных специалистов. Но часть — это жители Зеленограда, которые хотят жить в лучших условиях. И нам, конечно, интересно рассказать, что мы строим, чтобы привлечь клиентов. Я думаю, что когда мы сделаем проект планировки, с удовольствием к вам придём.

Александр Эрлих