Корпус 534 в МЖК на 371 квартиру построили в 2011 году. Все эти годы купившие в этом доме квартиры люди вынуждены оформлять право собственности через судебные иски к застройщику. Они стали заложниками спора между застройщиком — НП МЖК «Зеленоград» — и правительством Москвы. Рассказываем подробности давней истории.
В 2003 году вышло постановление мэрии о строительстве двух жилых домов в МЖК «в целях реализации программы жилищного строительства на территории Зеленограда». Один из них — с подземной парковкой. Строить предписывалось за счет собственных средств некоммерческого партнерства МЖК «Зеленоград» (далее НП МЖК) с привлечением соинвесторов — то есть, дольщиков строительства. Заказчик и генподрядчик — тоже НП МЖК. После завершения строительства корпуса 534 распределить общую жилую и нежилую площадь в обоих домах планировалось таким образом: жилая — 75% в собственность инвестора (НП МЖК), 25% городу, нежилая — 60% инвестору, 40% городу. Нюанс: из 25% жилой площади половина должна была пойти префектуре для предоставления жилья очередникам (нуждающимся в улучшении жилищных условий — тогда эти вопросы решались на уровне префектуры). Машиноместа в паркинге предлагалось поделить так: 90% инвестору, 10% городу. Долю жилых помещений и машиномест городу надо было предоставить в деньгах. В 2004 году между городом и застройщиком заключен соответствующий инвестиционный контракт.
В 2009-м контракт продлили и изменили — заключили дополнительное соглашение «в связи с увеличением объемов строительства». НП МЖК обязали построить в корпусе 534 бомбоубежище. Оно же, собственно, и подземный паркинг, но помещение надо было приспособить для нужд гражданской обороны. Затраты инвестора на это строительство должен был компенсировать город — это закреплено в постановлении правительства Москвы №444 в 2001 году (пункт 6). Почему строительство защитного сооружения не прописали в первом варианте инвестконтракта? Вероятно, потому что регламентирующие и конкретизирующие строительство защитных сооружений в жилых домах документы вышли позже. В том числе, постановление правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 367-ПП «О проекте планировки территории микрорайона 5а района Матушкино-Савелки г. Москвы», где предписывалось построить такое сооружение в корпусе 560 (строительный номер корпуса 534).
В какой-то момент инвестору добавили в контракт и строительство детского сада в составе жилого дома. Он построил и бомбоубежище, и детсад.
Далее, видимо, начались бюрократическая волокита. «Вопрос оформления в собственность города объектов гражданской обороны был рассмотрен как системный на отдельном совещании у заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергуниной Н.А», говорится в судебных материалах. Совещание это было в 2015 году. Резюме не вполне понятное: «Площади помещений объектов гражданской обороны подлежат разделу между сторонами инвестиционного контракта в составе доли города Москвы на условиях инвестиционного контракта».
В том же 2015-м НП МЖК требовал через суд от правительства Москвы, во-первых, принять в собственности построенное бомбоубежище, во-вторых, признать право инвестора на компенсацию расходов на его строительство — 107 миллионов рублей — и подписать соответствующее соглашение. Суд отказал. Не потому, что инвестор не имеет права на такую компенсацию, а потому что нет подписанного акта реализации инвестпроекта. Без него денежного возмещения не положено, как обговорено постановлением правительства Москвы №357 — тем самым документом 2009 года о продлении сроков и изменении условий проекта. Суды длились два года, НП МЖК дошло до Верховного суда, но это не помогло.
Из судебных материалов следует, что в период 2017—2019 годов инвестор и московские власти договаривались о распределении нежилых помещений в корпусе 534. И вроде бы договорились на первоначальных условиях контракта. Но в 2019-м департамент городского имущества отказался подписывать окончательный вариант акта результатов реализации инвестпроекта, который направил ему НП МЖК. В дальнейшем выяснилось, что власти считают, что инвестор затянул второй этап проекта, то есть не выполнил сроки, за что ему положены штрафы. А штраф, по контракту, означал уменьшение доли площади, причитающейся инвестору: на 1% за месяц просрочки. Через суд департамент требовал дополнительно передать городу 19,8 тысяч квадратных метров общей площади корпуса 534, в том числе 10,4 тысячи кв.м. площади подземной парковки. Фактически просили разделить нежилую площадь, не соблюдая положения инвестконтракта, так: 45% - инвестору, 55% - городу. Установив при этом размер штрафов за просрочку («нарушение сроков приемки объектов в эксплуатацию») и доплату за увеличение машиномест.
Однако теперь в судах претензии властей не приняли. Инвестор предоставил доказательства, что построил всё положенное в оговоренные сроки. Оговоренные не изначальным контрактом, а уже после его продления. Кроме того, до начала 2020 года власти почему-то не требовали от инвестора никакой ответственности за нарушение сроков строительства. Они возникли, когда пришло время подписывать акт реализации проекта. Сроки же менялись по объективным, не зависящим от инвестора, причинам. А корпус 534 был введен в эксплуатацию еще в 2011 году.
Суды по поводу корпуса 534 длились с 2015 по 2022 годы и завершились в итоге в пользу НП МЖК. В департаменте городского имущества на вопросы «Зеленоград.ру» о текущей ситуации ответили так. «Условиями контракта установлена доля города в размере 40%. В нее входят нежилые помещения — сооружение гражданской обороны, подвальные помещения, помещения для детского сада. В настоящее время акты о результатах реализации инвестиционного контракта подписаны со стороны правительства Москвы и НП «МЖК «Зеленоград» и оформлены в установленном порядке».
Это хорошо, что стороны в конце концов договорились. Только люди, купившие квартиры в корпусе 534, не могут там прописаться (вступить в права собственности) обычным способом. Они вынуждены делать это через суды, подавая иски к НП МЖК. Эти суды длятся уже несколько лет. Почему-то они проходят по разным категориям — как споры участников долевого строительства, как «иные жилищные споры», по разделу «защита прав потребителей», а также как споры о признании права собственности на объекты недвижимости. В решениях судов говорилось, что ответчик не может поставить дом на кадастровый учет, «поскольку общая площадь дома отличается от площади по экспертизе». Позднее в судебных решениях упоминался неподписанный акт реализации инвестпроекта между НП МЖК и правительством Москвы. Но суть одна: ответчик все исковые требования признавал, суды иски удовлетворяли. Оснований для иных решений не было: дом построен и введен в эксплуатацию, истец выплатил деньги за жилье, застройщик квартиру передал, истец — принял. А отсутствие кадастрового учета («отсутствие инвентаризации объекта») и неподписанного акта реализации инвестпроекта на существо дела не влияет.
Но суды — это время, нервы и деньги (хотя бы госпошлина). Иски о признании права собственности подаются и сейчас — последний по времени зарегистрирован 23 января. Хотя инвестор и власти, как они утверждают, в конце концов договорились. После получения решения суда житель должен сами ставить свою квартиру на кадастровый учет (снова деньги), и только потом можно зарегистрировать собственность. Что такое жить вроде бы в своей квартире, но без регистрации? Нельзя получить социальные льготы, оформить субсидию, получить соцкарту. Квартиру нельзя продать.
Сейчас на кадастровой карте корпус 534 значится под строительным номером 560 и, как указано, введен в эксплуатацию … 15 декабря 2022 года. Хотя на самом деле десять лет назад.
Председатель НП МЖК Александр Раптовский не стал комментировать эту ситуацию, но отметил, что жители корпуса 534 могут обратиться по всем вопросам к нему лично. Он принимает по понедельникам с 18:00 до 20:00 в корпусе 528.